Постапка за купување на имот: Кои чекори треба да ги преземете? (ВТОР ДЕЛ)

 

Во прилог Ви посочуваме кои чекори треба да ги преземете последователно, за да бидете максимално правно заштитени во постапката за склучување на (Пред)договор за купување на имот, без оглед дали станува збор за стан, куќа, деловен простор или земјиште. Секогаш побарајте совет од адвокат пред склучување на Пред(договорот).

 

Нашата адвокатска канцеларија има богато искуство во склучување на најразновидни договори. 

 

1. Побарајте имотни листови

Доколку Ви се допаѓа недвижниот имот што го разгледувате, побарајте од Продавачот/Продавачите да Ви презентира(ат) Имотни листови за сопственост на:

  • недвижноста која што ја купувате – стан, куќа, деловен простор, земјиште;
  • заеднички простории, скали, ходници (доколку купувате станбена или деловна единица во колективна станбена зграда);
  • земјиште под зграда (во Имотниот лист евидентира со култура „гз“, класа „зпз“);
  • дворно место (во Имотниот лист евидентира со култура „гз“, класа „гиз“);
  • гаражно место (доколку сте се договориле за пренос на сопственост на изградено гаражно место, најчесто во подрумски дел).

Во случај кога Продавачот Ви нуди т.н. паркинг место кое е евидентирано во Имотниот лист со „гиз“, истото не претставува гаражно место во правна смисла на зборот. Станува збор за дворно место, односно градежно изградено земјиште, кое по сила на закон им следува во заедничка сопственост на сопствениците на станбени и деловни единици во зградата, кои имаат право заеднички да го владеат и користат, освен доколку не се договорат поинаку.

Доколку купувате гаражно место во подрумски дел, кое како такво е изразено во Имотен лист (најчесто под шифра „гм“), побарајте од Продавачот точно да Ви го посочи гаражното место на лице место со бројката заведена во Имотен лист (на пр. гаражно место бр.12). Ако гаражното место не е обележано на лице место со односната бројка, задолжително побарајте последна состојба од Основниот проект врз основа на кој е изградена зградата (доколку таков Продавачот поседува), за да се уверувате дека гаражното место со таа бројка соодветстува со гаражното место кое Ви е посочено на лице место. Сепак, доколку и понатаму имате сомнежи, побарајте правен совет од адвокат.

Исто така, обрнете внимание на тоа дали во Имотниот лист се забележани некакви товари или забелешки (на пр. договор за закуп, договор за дар, договор за кредит, договор за хипотека и сл.). Доколку постојат, информирајте се дали таквиот правен однос сѐ уште постои помеѓу Продавачот и третите лица. Доколку не постои, побарајте Продавачот да ја избрише забелешката пред или за време на постапката за склучување на (Пред)договорот. Во секој случај, побарајте правен совет од адвокат.

Конечно, важно е да утврдите дали лицето што Ви ја продава недвижноста е единствен сопственик. Доколку недвижноста што ја купувате е стекната за време на бракот на Продавачот, неговиот брачен другар (доколку е жив), ќе треба да се потпише на Пред(договорот), без оглед што неговото/нејзиното име не фигура во Имотниот лист.

 

2. Побарајте докази за подмирени даноци и други давачки

Побарајте од Продавачот да Ви презентира докази за сите платени даноци и давачки до сега (даноци на имот, даноци за одржување на имот и сл.). Доколку не се измирени, побарајте Продавачот задолжителни да ги измири во следниот период и за тоа да Ви презентира доказ. Имајте во предвид дека Продавачот е должен да ги подмири сите давачки кои ги имал заклучно до денот на предавање на владението (клучевите).

 

3. Договорете се за (не)опременоста на недвижноста

Договорете се дали недвижноста ја купувате опремена или празна. Доколку е опремена, направете слики и попис од работите со кои ја купувате недвижноста. Во таков случај, Ве советуваме записнички да го примите владението.

 

4. Договорете се за цената на недвижноста

Задолжително договорете ја висината на цената, како и начинот на нејзино плаќање. Најчесто страните се договараат за цена која гласи во евро валута. Во таков случај, договорете се по кој курс ќе ја платите цената, имајќи во предвид дека денарот е единствена платежна валута во нашата држава. На пр., доколку се договорите цената да изнесува 40.000,оо евра, договорете се дали овој износ ќе го исплатите во денарска противвредност по среден курс на НБРСМ на денот на плаќањето или некој друг курс (на пр. 61,5 ден./евро, 62,0 ден./евро и сл.).

  • Можете да ја платите цената одеднаш

Дури и да сте во можност да ја платите цената одеднаш, Ве советуваме да се договорите да ја платите цената на рати, и тоа: помал дел од цената да платите на денот на склучување на Договорот, а поголем дел од цената да платите на денот на солемнизацијата на Договорот.

  • Не можете да ја платите цената одеднаш

Во таков случај ќе треба да размислите за кредитирање, најчесто преку банка. Најчесто, банките нудат најповолни каматни стапки кај станбените кредити. Известете го Продавачот за начинот на кој ќе ја платите цената.

  • Капар

Давањето на капар не е задолжително, но можете да платите извесна сума капар во знак на склучување на Договорот, и тоа на денот на негово склучување. Имајте во предвид дека доколку не дојде до извршување на договорот по Ваша вина, Продавачот има право да го задржи капарот. Доколку дојде до неизвршување на договорот по вина на Продавачот, Вие можете да барате враќање на удвоен капар, враќање на капар и надомест на штета, а во секој случај можете да го раскинете Договорот. Во секој случај, советувате се со адвокат за тоа што претставува најдобро решение во Вашиот случај.

 

5. Договорете се за предавање на клучевите

Задолжително договорете кога Продавачот ќе треба да Ви ги предаде клучевите од недвижноста (секако по Вашето вселување Ве советуваме да извршите промена на бравата). Најчесто предавањето на клучевите се врзува за денот на плаќање на остатокот од цената, но не е проблем таквиот рок да биде определен и претходно или пак, подоцна.

 

6. Договорете се за плаќање на данокот на промет

Многу малку од граѓаните се запознати со фактот дека според законот, обврската за подмирување на данокот на промет на недвижности паѓа на товар на Продавачот, освен доколку страните не се договорат поинаку. Во речиси 100% од случаите страните се договараат Купувачот да ја сноси оваа обврска, во кој случај таквото договарање мора изречно да биде наведено во (Пред)договорот.

 

7. Договорете се за плаќање на трошоците на постапката

Целата постапка за склучување на Договорот вклучува адвокатски и нотарски трошоци, кои варираат во зависност од вредноста на недвижноста, како и од тоа дали ќе склучувате Преддоговор и главен Договор, или само Договор. Можете да се договорите трошоците да ги сноси едната страна, а можете да ги поделите и на еднакви делови.

 

8. Побарајте адвокат и потпишете Пред(договор)

Откако ги договоривте сите погоренаведени детали, побарајте адвокат кој ќе го срочи Пред(договорот). Имајте во предвид дека договорите за купопродажба со вредност над 10.000, евра задолжително мораат да бидат потврдени со адвокатски печат и потпис. Минималниот износ на адвокатскиот надомест за состав на договори е определен со Адвокатската Тарифа на Адвокатската Комора на РСМ. За тоа кога Ви е потребен Преддоговор, а кога Договор, прочитајте повеќе на следниот линк.

 

9. Платете го данокот на промет на недвижноста

Доколку се работи за недвижност која се наоѓа на подрачјето на Град Скопје, потребно е да поднесете даночна пријава со опис на недвижноста во барака 16 (кај Зоолошка Градина), со прилог копија од имотните листови, како и сите примероци од склучениот Договор за купопродажба. Во зависност од општината во која се наоѓа недвижноста, данокот на промет ќе изнесува од 2-4 % од вредноста на недвижноста, утврдена според методологија на општината (независно од вредноста која ја наведувате во Договорот). По плаќање на данокот, ги подигнувате сите примероци од Договорот, заверени со печат на даночниот орган за платен данок на промет на недвижности.

 

10. Солемнизирајте го Договорот кај нотар по Ваш избор

Солемнизацијата е посложен процес од обичната заверка на потписи. За разлика од обичната заверка на потписи на Преддоговорот која најчесто можете да ја извршите и без закажан термин кај нотарот, солемнизацијата на Договорот бара претходно закажување. Притоа, ќе биде потребно претходно лично или по мејл да му го испратите на нотарот Договорот со заверка од даночниот орган, како би можел да ги подготви документите за потребната солемнизација.

 

11. Имотен лист на Ваше име

По спроведување на Договорот во јавната книга (катастарот на недвижности), ќе бидете известени од нотарот на Ваше барање, по што ќе бидете во можност да извадите Имотен лист на Ваше име од Агенцијата за катастар на недвижности, било кој нотар или било кој адвокат кој има електронски пристап до Агенцијата за катастар на недвижности.

 

Доколку Ви е потребна правна помош околу склучување на Договор или Преддоговор за купопродажба, слободно контактирајте не.